呂梁市人民政府辦公室

關(guān)于印發(fā)呂梁市集體土地上住宅小區

共用部位共用設施設備維修共管資金管理辦法（試行）的通知

各縣（市、區）人民政府、市直各相關(guān)單位：

《呂梁市集體土地上住宅小區共用部位共用設施設備維修共管資金管理辦法（試行）》已經(jīng)市政府同意，現印發(fā)給你們，請認真貫徹落實(shí)。

呂梁市人民政府辦公室??

2023年12月15日????

（此件公開(kāi)發(fā)布）

呂梁市集體土地上住宅小區共用部位共用設施設備維修共管資金管理辦法（試行）

第一章　總則

第一條　為破解呂梁市區存量集體土地上住宅小區管理難、維修難的問(wèn)題，切實(shí)解決集體土地上住宅小區安全隱患，參照住建部《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》、省住建廳《山西省住房和城鄉建設廳關(guān)于住宅專(zhuān)項維修資金應急使用有關(guān)事項的通知》，結合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　呂梁市區范圍內集體土地上住宅小區共用部位、共用設施設備維修共管資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

第三條　房屋使用權人的確定開(kāi)發(fā)主體未滅失的，由開(kāi)發(fā)主體向土地所有權人村集體經(jīng)濟組織移交相關(guān)建設檔案、房屋分配方案和現房屋實(shí)際使用人相關(guān)信息。開(kāi)發(fā)主體已經(jīng)滅失的，由房屋使用權人向村集體經(jīng)濟組織提交房屋取得的相關(guān)資料，由村集體經(jīng)濟組織對房屋實(shí)際使用權人進(jìn)行登記造冊，并進(jìn)行歸檔管理，中間發(fā)生房屋使用權轉移的，由買(mǎi)賣(mài)雙方及時(shí)向村集體經(jīng)濟組織進(jìn)行登記報備。暫無(wú)法確定房屋使用權人的，由村集體經(jīng)濟組織代為履行相關(guān)權利及義務(wù)，相關(guān)費用由確定后的房屋使用權人進(jìn)行補交。

第四條　本辦法所稱(chēng)集體土地上住宅小區共用部位、共用設施設備維修共管資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)共管資金），是指專(zhuān)項用于集體土地上住宅小區共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金。

第五條　本辦法所稱(chēng)住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內房屋使用權人或者單幢住宅內房屋使用權人及與之結構相連的非住宅房屋使用權人共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱(chēng)共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由住宅房屋使用權人或者住宅房屋使用權人及有關(guān)非住宅房屋使用權人共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第六條　共管資金管理實(shí)行分戶(hù)建賬、專(zhuān)款專(zhuān)用、使用權人依程序決策，政府監督的原則。

第二章　交存

第七條　房屋使用權人交存的共管資金屬于房屋使用權人所有，由集體土地所有權屬地鄉鎮（街道）督促村（居）委員會(huì )或小區物管會(huì )等自治組織對本小區房屋使用權人交納共管資金。各縣（市、區）共管資金管理部門(mén)應當通過(guò)公開(kāi)招標方式選定商業(yè)銀行，根據資金安全性、資金收益、服務(wù)水平等因素，擇優(yōu)確定專(zhuān)戶(hù)管理銀行。并在專(zhuān)戶(hù)管理銀行開(kāi)立共管資金賬戶(hù)，以物業(yè)管理區域為單位設總賬，　按房屋戶(hù)門(mén)號設分戶(hù)賬；未劃定物業(yè)管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋門(mén)號設分戶(hù)賬。

房屋分戶(hù)賬內的共管資金余額不足首期交存額30％時(shí)，鄉鎮（街道）督促村（居）委會(huì )或者小區物管會(huì )等自治組織對本小區房屋使用權人發(fā)出續交通知，相關(guān)使用權人接到通知后應當及時(shí)續交。交存標準可參照市住建局和市財政局聯(lián)合制定的住宅專(zhuān)項維修資金收繳標準，各縣（市、區）也可根據實(shí)際情況制定收繳標準。開(kāi)設共管資金賬戶(hù)應當以物業(yè)管理區域為單位設賬，按房屋戶(hù)門(mén)號設分賬；未劃定物業(yè)管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋門(mén)號設分賬。

第八條　共管資金專(zhuān)用票據統一使用財政部門(mén)監制的住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)用機打票據。

第三章　使用

第九條　共管資金應當專(zhuān)項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第十條　共管資金的使用，應當遵循公開(kāi)透明、方便快捷、受益人和負擔人相一致的原則。

第十一條　共管資金的使用應當由涉及范圍內的房屋使用權人按照各自擁有房屋建筑面積的比例分攤。成立物管會(huì )（業(yè)委會(huì )）另有決定或者涉及范圍內業(yè)主另有約定的共管資金使用分攤比例，從其決定或者約定。

共管資金賬戶(hù)余額不足的，由涉及范圍內的房屋使用權人按照各自擁有房屋建筑面積的比例分攤。

第十二條　共管資金劃轉物管會(huì )（業(yè)委會(huì )）管理前，按照以下程序辦理：　

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)房屋使用權人根據維修和更新、改造項目編制共管資金使用方案，同時(shí)在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公告。使用方案應當包括維修項目基本情況、費用預算、列支范圍等；

（二）共管資金使用方案應當經(jīng)共管資金列支范圍內專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的房屋使用權人且占總人數三分之二以上的房屋使用權人參與表決，且參與表決專(zhuān)有部分面積占二分之一以上房屋使用權人且參與表決人數占比二分之一以上房屋使用權人同意，表決結果在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公示7日；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)房屋使用權人持業(yè)主表決結果，工程預算等資料，到所在屬地鄉鎮（街道）申請使用；

（四）屬地鄉鎮（街道）對共管資金使用方案等要件資料進(jìn)行審核認定、現場(chǎng)查驗同意后，將相關(guān)資料向共管資金管理機構備案，申請資金列支；

（五）共管資金管理機構接到屬地鄉鎮（街道）審核同意意見(jiàn)，向專(zhuān)戶(hù)管理銀行發(fā)出劃轉共管資金的通知；

（六）專(zhuān)戶(hù)管理銀行接到通知后，2個(gè)工作日將共管資金劃轉至經(jīng)房屋使用權人表決同意的維修單位；根據相關(guān)規定和維修合同約定應保留維修質(zhì)量保修金的，可保留在共管資金賬戶(hù)內；

（七）維修工程驗收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)房屋使用權人應將維修工程驗收合格報告、工程決算報告及房屋使用權人分攤費用等情況，在涉及維修樓幢的顯著(zhù)位置公示7個(gè)工作日。

第十三條　共管資金劃轉物管會(huì )（業(yè)委會(huì )）管理后，按照以下程序辦理：　

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)房屋使用權人根據維修和更新、改造項目編制共管資金使用方案，并報物管會(huì )（業(yè)委會(huì )）進(jìn)行審核，同時(shí)在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公告。使用方案應當包括維修項目基本情況、費用預算、列支范圍等；

（二）共管資金使用方案應當經(jīng)共管資金列支范圍內專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的房屋使用權人且占總人數三分之二以上的房屋使用權人參與表決，且參與表決專(zhuān)有部分面積占二分之一以上房屋使用權人且參與表決人數占比二分之一以上房屋使用權人同意，表決結果在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公示7日；

（三）物管會(huì )（業(yè)委會(huì )）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)房屋使用權人提交的業(yè)主表決結果、使用方案、工程預算等資料進(jìn)行審核；

（四）物管會(huì )（業(yè)委會(huì )）審核同意后，向專(zhuān)戶(hù)管理銀行發(fā)出劃轉資金的通知，專(zhuān)戶(hù)管理銀行接到通知后，2個(gè)工作日將共管資金劃轉至經(jīng)房屋使用權人表決同意的維修單位；根據相關(guān)規定和維修合同約定應保留維修質(zhì)量保修金的，可保留在共管資金賬戶(hù)內；

（五）維修工程驗收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)房屋使用權人應將維修工程驗收合格報告、工程決算報告及房屋使用權人分攤費用等情況，在涉及維修樓幢的顯著(zhù)位置公示7個(gè)工作日。

第十四條　發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規定列支共管資金：　

（一）符合以下情形的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用申請，沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)房屋使用權人提出使用申請，經(jīng)物管會(huì )（業(yè)委會(huì )）核實(shí)，未成立物管會(huì )（業(yè)委會(huì )）的，由村委會(huì )（社區居委會(huì )）核實(shí)后，向所在地屬地鄉鎮（街道）申請應急使用共管資金；

1．屋面防水損壞造成大面積嚴重滲漏，有資質(zhì)的檢測機構確認的；

2．電梯故障危及人身安全，經(jīng)有資質(zhì)的特種設備檢驗機構進(jìn)行安全技術(shù)評價(jià)，確定為必須經(jīng)過(guò)更新、重大修理或者改造才能修復的；

3．二次供水、排水系統中涉及的設施設備發(fā)生故障、影響使用，有資質(zhì)的檢測機構確認的；

4．樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全，有房屋質(zhì)量檢測資質(zhì)機構確認的；

5．消防系統出現功能障礙，有消防設施檢測資質(zhì)的機構出具檢測不合格報告的；

6．發(fā)生嚴重危及房屋安全等其他緊急情況，有房屋質(zhì)量檢測資質(zhì)機構確認的；

（二）申請人提出使用申請前，物管會(huì )（業(yè)委會(huì )）或村委會(huì )（社區居委會(huì )）應在物業(yè)區域內的顯著(zhù)位置張貼公告，公告不少于3個(gè)工作日；？？？

（三）屬地鄉鎮（街道）接到申請后，應立即組織人員進(jìn)行審核，在接到申請后2個(gè)工作日內作出是否同意的決定。審核同意后報共管資金管理機構備案，共管資金管理機構向申請人或者維修單位、施工企業(yè)劃轉資金。首次撥付的資金不得超過(guò)工程預算金額的60％；

（四）維修工程竣工后，由申請人或者代修人組織相關(guān)房屋使用權人、物管會(huì )（業(yè)委會(huì )）或村委會(huì )（社區居委會(huì )）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、維修單位、施工企業(yè)、檢測機構對維修工程進(jìn)行驗收。并由工程造價(jià)機構出具審價(jià)報告，費用計入當次應急維修成本；

（五）維修工程驗收合格后，申請人或者組織代修人應將應急維修工程驗收意見(jiàn)、審價(jià)結果、工程實(shí)際使用共管資金總額及房屋使用權人分攤費用情況等在物業(yè)區域內顯著(zhù)位置進(jìn)行公告，公告不少于7個(gè)工作日；

（六）維修工程驗收公告后，申請人持驗收報告、審價(jià)報告等資料申請撥付應急使用共管資金剩余部分。

如因物管會(huì )（業(yè)委會(huì )）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互推諉造成無(wú)法實(shí)施應急維修，影響房屋使用權人正常生活的，由屬地街道辦事處、鄉鎮人民政府組織代修，雙方協(xié)商決定，維修費用從相關(guān)房屋使用權人物業(yè)維修共管資金分戶(hù)賬中列支。

第十五條　下列費用不得從物業(yè)維修共管資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；　

（四）根據物業(yè)服務(wù)合同約定，應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用?！?/span>

第十六條　因維修和更新、改造工程產(chǎn)生的鑒定和造價(jià)咨詢(xún)、工程監理、第三方審核等費用應當計入維修和更新、改造成本。

第四章　監督責任

第十七條　各縣（市、區）共管資金管理機構負責對共管資金使用申請的要件資料進(jìn)行備案；鄉鎮（街道）負責對共管資金使用申請活動(dòng)（申請人資格、共管資金使用方案、業(yè)主表決、公示公告、施工合同、竣工驗收及結算等）進(jìn)行審核；申請人對提交的使用方案、業(yè)主表決、公示公告、施工合同等手續資料的真實(shí)性、合法性、準確性負責；維修單位對維修活動(dòng)的真實(shí)性及工程質(zhì)量負責。

協(xié)議管理銀行應當每年至少一次向共管資金管理機構發(fā)送共管資金對賬單。如對資金賬戶(hù)變化情況有異議的，可以要求協(xié)議管理銀行進(jìn)行復核。

協(xié)議管理銀行應當建立共管資金查詢(xún)制度，接受房屋使用權人對其分戶(hù)賬中共管資金使用、增值收益和賬面余額的查詢(xún)。

第十八條　共管資金管理和使用，應當依法接受審計部門(mén)的審計監督。

第十九條　共管資金的財務(wù)管理和會(huì )計核算執行財政部門(mén)有關(guān)規定。財政部門(mén)應當加強對共管資金收支財務(wù)管理和會(huì )計核算制度執行情況的監督。

第二十條　房屋使用權人未按照規定或者未按照通知進(jìn)行交存、續交共管資金的，村（居）委會(huì )或者利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟；專(zhuān)戶(hù)管理銀行違反本辦法規定的，共管資金管理部門(mén)可以單方取消與專(zhuān)戶(hù)管理銀行的資金專(zhuān)戶(hù)管理協(xié)議，情節嚴重的，依法追究專(zhuān)戶(hù)管理銀行的法律責任。

相關(guān)人員違反本辦法挪用共管資金構成犯罪的，依法追究直接負責主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第二十一條　共管資金管理機構、財政部門(mén)、鄉鎮（街道）及其工作人員利用職務(wù)便利，收受他人財物或者其他好處，不履行監督、審核、管理職責，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十二條　本辦法實(shí)施前，已交付使用未建立共管資金的，應當補建。

第二十三條　本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期2年。

解讀鏈接：【圖解】市住建局關(guān)于《呂梁市集體土地上住宅小區共用部位共用設施設備維修共管資金管理辦法（試行）》的解讀

政策咨詢(xún)：市住建局??房產(chǎn)科??3398047