圖為《呂梁市住宅物業管理條例》頒布實施新聞發布會現場。

為更好地規范物業管理行為，提升市民生活質量，呂梁市人大常委會堅持“小切口、有特色”立法理念，通過立法推進全市物業管理工作規范化、法治化建設。歷時8個月，《呂梁市住宅物業管理條例》于2024年11月22日經山西省第十四屆人大常委會第十五次會議批準，將于2025年5月1日起正式施行?！稐l例》圍繞物業服務、監督保障、法律責任等內容，進一步規范物業服務管理中各方主體的行為，明確物業主管部門及相關部門、基層組織在物業管理中的職責，保障物業服務管理規范運行，切實回應人民日益增長的美好生活需要，讓群眾的幸福感、獲得感、安全感更加真切。

住宅物業管理既是群眾身邊的“關鍵小事”，又是基層治理的“民生大事”，住宅物業管理的好壞直接影響居民的獲得感、幸福感、安全感。

2024年11月22日，山西省第十四屆人大常委會第十五次會議批準通過了《呂梁市住宅物業管理條例》，將于2025年5月1日起正式施行。這部“小切口、有特色”的地方性法規，圍繞物業服務、監督保障、法律責任等內容，規范了物業服務管理中各方主體的行為，明確了物業主管部門及相關部門、基層組織在物業管理中的職責，將為我市物業管理規范化、法治化提供堅實支撐，對促進市域社會治理現代化發揮積極作用。

順民意，物業立法正當時

物業管理是城市管理的基礎，也是城市管理的延伸，直接體現了一個城市的品位。近年來，在呂梁市委、市政府的重視和相關部門的共同努力下，在呂梁市人大常委會的依法監督推動下，呂梁市物業管理水平不斷提升，但與人民群眾期盼、與現代化城市管理標準還存在一定差距。

根據呂梁市住房和城鄉建設局的數據顯示，截至2024年底，全市住宅小區共1957個，提供專業化物業服務小區908個，涉及物業服務企業587個，物業從業人員近1萬余人。隨著物業規模的不斷擴大，住宅物業服務質量與業主、物業使用人的期望值之間的差距越來越大，出現了很多新問題和新矛盾，住宅物業服務投訴成為廣大群眾投訴較為集中的領域。用地方性法規規范物業服務管理中各方主體的行為，明確物業主管部門及相關部門、基層組織在物業管理中的職責，保障物業服務管理規范運行，對于預防和解決物業服務管理矛盾糾紛十分重要。

“一方面，物業服務人服務意識不強，存在服務態度不好、服務質量不高的問題，業主不滿意；另一方面，業主和物業使用人對物業服務人的配合不夠，存在欠繳物業費和占用消防通道堆放雜物等問題，物業服務人與業主、物業使用人之間的矛盾糾紛時有發生，物業投訴也比較多，加之呂梁市的物業服務市場不成熟，大多數住宅小區業主大會開不起來，業委會、物管會成立困難，成為廣大人民群眾反映強烈的突出問題?！笔腥舜蟪Ｎ瘯üの魅卫钊鹎嗟脑捳Z直戳我市物業管理痛點。

此外，隨著城市住房制度改革的推進，物業管理日益成為社區治理的重要組成部分。中共中央國務院《關于加強和完善城鄉社區治理的意見》《關于加強和改進城市基層黨的建設工作的意見》等中明確提出“改進社區物業服務管理”；山西省《宜居住宅建設標準》中強調，宜居住宅除既要“建得好”，更要“管得好”。通過地方立法，構建住宅物業服務管理的制度體系，規范街道、社區相關職責職權，實現社會治理重心下移，對打造共建共治共享的社會治理格局，推進呂梁高質量發展具有重要意義。

聽民聲，開門立法把準脈

物業管理涉及面廣，矛盾較為突出，如何做到兼顧各方利益，凝聚各方共識，對《呂梁市住宅物業管理條例》的起草是一大挑戰。市人大常委會副主任閆玉萍認為：“堅持‘開門立法’，做到‘問需于民、問計于民’，才是找到治理平衡點的關鍵?！?/p>

2024年4月，市人大常委會成立了由市人大常委會法工委、市發展和改革委員會、市司法局、市市場監督管理局、市住房和城鄉建設局、市城市管理局等相關部門組成的立法工作小組。6月初，由市人大常委會副主任閆玉萍帶隊，法工委組織立法工作小組先后深入嵐縣、柳林縣、汾陽市、離石區的12個住宅小區，實地查看物業管理情況，了解掌握廣大居民住戶對物業管理的意見，發掘好的經驗做法，廣泛征求業主、物業使用人、物業服務人、職能部門對立法工作的意見建議。

在調研中，立法調研組為確保調研結果真實可靠，每到一處都詳細了解小區的環境設施、物業服務的實際運作情況，與小區住戶、業主委員會成員、物業服務企業工作人員等進行面對面交流，在傾聽他們心聲和訴求的同時，也在尋找物業管理工作中好的經驗和做法。這一舉措不僅得到了廣大群眾的一致認可，也得到了物業公司和業主委員會的積極響應和支持。大家紛紛表示，將積極參與物業管理法規的制定和實施，共同推動物業管理行業的健康發展，為創造更加舒適、和諧的居住環境一起努力。

在廣泛調研的基礎上，立法工作小組形成《呂梁市住宅物業管理條例（草案）》初審稿，提交市四屆人大常委會第十八次會議進行初審。隨后，市人大法制委、常委會法工委書面征求了一府一委兩院、各縣（市、區）人大常委會的意見建議，并通過《呂梁日報》、“呂梁人大之聲”微信公眾號全文刊登《呂梁市住宅物業管理條例（草案）》初審稿，向社會公開征求意見。同時，深入多個街道辦、社區和住宅小區，廣泛收集群眾意見建議。

在《呂梁市住宅物業管理條例》的制定過程中，呂梁市人大常委會還多次組織召開專業研討座談會，邀請政府部門、法律專家、物業企業代表、業主和市民代表等多方人士共同參與，大家圍繞物業管理的各個方面，如服務標準、收費規范、糾紛解決機制等展開深入討論。通過思想的碰撞和交流，為條例的完善提供了多元化的思路和方案。閆玉萍告訴記者：“研討座談會可以為社會各界提供了一個很好的溝通對話平臺，各部門、單位和群眾代表坐下來互相傾聽、充分溝通、發表觀點，進一步明晰依法執法的服務理念，優化人民至上的服務態度，讓全過程人民民主理念更加可感可知，真正做到科學立法、民主立法、依法立法?！?/p>

2024年9月13日，立法工作小組召開了《呂梁市住宅物業管理條例（草案）》座談論證會，就《條例（草案）》的重點內容、條款設置、措辭用語等多方面提出意見和建議。

“小區居民搭建一些小房子，或者車棚，該怎么樣處理？”

“關于物業費的收取和使用，應該建立一個透明的規范的機制，物業公司應當定期公開費用的收支情況，接受業主的監督?！?/p>

“物業管理糾紛易發多發，且形式多樣，建議明晰物業管理中的政府職責和部門職責?！?/p>

……

在座談論證會上，立法咨詢專家、基層立法聯系點、市直相關單位、街道辦、物管中心、物業行業協會、業主、業主委員會、物業服務人和市民代表等結合實際，積極發言、各抒己見。經過一次次“面紅耳赤”的激烈討論和一遍遍“咬文嚼字”的修改，各方之間的“同心圓”漸漸有了輪廓、“公約數”慢慢有了答案。

解民憂，科學立法開良方

良法是善治的前提?！秴瘟菏凶≌飿I管理條例》始終堅持問題導向，借鑒全國及我省其他市立法的成功經驗，結合我市“小切口”立法特色，充分發揮地方性法規實施性、補充性、探索性功能，貫徹實施民法典住宅物業的有關規定，補充細化上位法，探索總結我市物業管理提升的有關經驗，為破解物業管理難題開出法治良方。

遇到物業問題到底該找誰？物業管理涉及政府多個職能部門，因職能交叉，有時會陷入“誰都能管，誰也沒管”的怪圈。為避免縣級以上政府主管部門、基層政府和辦事處出現職責不清、履職不到位、監管缺失的問題，《條例》分別對市縣鄉（鎮）三級人民政府，住房和城鄉建設、居（村）委會在住宅物業管理方面的職責做了具體規定，確立了協調聯動機制，推進住宅物業服務管理力量下沉，發揮屬地管理優勢。同時，進一步細化了住宅物業主管部門的組織、指導、監督管理職責，以及街道辦事處、鄉鎮人民政府和村委會在住宅物業管理中的指導、協助職責。

物業管理糾紛易發多發，且糾紛類型多種多樣，怎樣加強基層化解力度？《條例》分別對業委會和物管會的法律地位、成立條件和職責等進行了規定。一是明確規定業主委員會的產生、組成和工作職責，確保業委會依法成立；二是賦予街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、居（村）民委員會在業委會逾期不召開會議時有權組織召集會議，確保業委會發揮實效；三是明確規定業委會及其委員的各項禁止行為，促進業委會規范履職；四是明確物管會的組建和職責，充分發揮基層人民調解組織的作用，及時預防、排查、疏導、化解物業管理各類矛盾糾紛，做到“大事化小，小事化了”。

嚴守立法底線，維護法治統一，是地方立法最基本的要求?！稐l例》嚴格遵循“不抵觸”原則，上位法有規定的，在規定的處罰種類和幅度范圍內，作了進一步細化、具體化；上位法規定較為籠統的，參照其他省市并結合我市實際予以確定，避免與上位法沖突、抵觸，切實維護法治統一。

“物業小事”牽動的是“民生大事”?！秴瘟菏凶≌飿I管理條例》的誕生，是我市住宅物業管理工作的重要里程碑，承載著廣大居民對美好生活的向往，標志著我市住宅物業管理工作進入了規范化、法治化的新階段。也是呂梁市人大常委會通過法治手段和運用法治力量，不斷保障和改善民生的又一重要實踐。閆玉萍表示，《條例》正式實施后，市人大常委會將適時通過執法檢查等多種方式進行監督，推動《條例》落地見效，讓廣大居民享受到更加規范、高效、滿意的物業服務，不斷提升居民群眾的獲得感、幸福感、安全感。

民生無小事，枝葉總關情。隨著城市化進程的加快，物業服務與廣大居民的生活息息相關，它不僅關乎著居民的日常生活質量，還影響著城市的形象和發展。相信隨著《呂梁市住宅物業管理條例》的正式施行，必將更好推動我市住宅物業服務管理高質量發展，滿足全市人民群眾高品質生活需求，進一步實現社會高效能治理。